Urząd Komisji Nadzoru Finansowego wydał oświadczenie po spotkaniu z deweloperami. Przedstawiciele organu stwierdzają, że niższe zainteresowanie mieszkaniami to efekt m.in. zbyt wysokich marż deweloperów. Czy faktycznie?

O ile doceniam pracę Komisji Nadzoru Finansowego w kwestii kontroli rynku (m.in. kredytowego), to oświadczenie, które przedstawiciele rynku wystosowali, spowodowało, że coś się we mnie zagotowało i jestem zmuszony skomentować całą tę sytuację.

O co chodzi? Przedstawicielom KNF nie podoba się, że deweloperzy jako jedną z przyczyn załamania rynku nieruchomości wskazują ograniczenie akcji kredytowej. Mówiąc wprost, zdaniem deweloperów niska zdolność kredytowa nie pozwala kupować mieszkań i właśnie dlatego na rynku sytuacja jest tak słaba. W komunikacie czytamy: „UKNF od pewnego czasu obserwuje w mediach wzmożoną aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków, skupioną na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio – także ich własnej. Według prezentowanych opinii związane ma to być ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań UKNF dotyczących zasad badania zdolności kredytowej przez banki. W opiniach tych, akcentując m. in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazuje się, że działania ostrożnościowe Urzędu KNF w tym zakresie są niezrozumiałe lub nadmiarowe”.

KNF – daj nam wolność

Tak, KNF stoi na straży bezpieczeństwa finansowego zarówno instytucji finansowych, jak i kredytobiorców. W tym celu określa wymagania, wskazuje rekomendacje, które mają pomagać kształtować politykę kredytową banków. Z jednej strony ma to chronić interes banków, z drugiej kredytobiorców, którzy zaciągają kredyty (przede wszystkim mieszkaniowe) na wiele lat. Oczywiście jestem zwolennikiem badania zdolności kredytowej w sposób dość restrykcyjny. Podwyżki stóp procentowych i utrzymywanie ostrej polityki kredytowej faktycznie powodują, że ich dostępność staje się ograniczona. Sytuacja, z którą mamy do czynienia obecnie jest wyjątkowa. Ograniczenie polityki kredytowej to również gorsza sytuacja banków. Zaskakuje mnie więc to, że KNF uderza wyłącznie w deweloperów, nie próbując zaproponować rozwiązania, które pomogłoby obu stronom, czyli sprzedającym i finansującym.

KNF uderza w deweloperów

W jaki sposób uderza deweloperów? Twierdząc, że wysokie ceny nieruchomości to wina przesadnie wysokich marż firm budujących mieszkania, a także hurtowego nabywania nowych mieszkań przez klientów instytucjonalnych. Faktycznie sprawozdania finansowe giełdowych deweloperów wskazują, że średnia marża oscyluje wokół 30% to nikt nie zwraca uwagi na to, że udział giełdowych deweloperów w całym rynku jest znikomy. Poza tym specyfika zarządzania spółką giełdową (nie tylko deweloperską) polega na wykazywaniu właśnie wysokich marż, czyli zyskowności. Firma ma zarabiać. Trzeba też wspomnieć, że koszty deweloper ponosi przez kilka lat, zysk wykazuje dopiero na koniec inwestycji. Trzymanie się więc „kurczowo” jednorocznego zysku nie ma sensu.

Nie wolno też zapominać o mniejszych, działających lokalnie deweloperach, których jest przecież mnóstwo. Budują na przedmieściach, a także znacznie mniejszych miasteczkach. Znawcy branży wiedzą, że ich marże są niższe. Mało tego. Rosnące stopy procentowe ograniczają dostępność kredytów również deweloperom. Przecież nikt nie buduje za własne środki. Większość inwestycji to finansowanie zewnętrzne. A zyskowność na poziomie 10-15% uważana jest za dobrą.

Totalnie zaskakujący jest argument hurtowego nabywania nowych mieszkań. Po pierwsze, hurtowe zakupy to mikrowartość całego rynku „Według danych GUS, w 2021 roku oddano do użytkowania 234,7 tys. mieszkań”. Niecałe 6 tys. sprzedano funduszom inwestującym w nieruchomości. To raptem 2,5%? Po drugie mieszkania kupowane są z dużymi rabatami, a więc średnia cena rynkowa spada.

Deweloperzy, tak jak i banki, to organizacje działające komercyjnie, czyli dla zysku. Wysoka dochodowość daje szansę na większą stabilność biznesu deweloperskiego, ogranicza ryzyko spektakularnych plajt. Gdyby te jednak zdarzyły się, znów pojawią się nagłówki, że przez „złego dewelopera ludzie stracili dorobek życia”.

Dajmy zarabiać deweloperom, którzy podejmują ryzyko gospodarcze każdej inwestycji. Rosnące koszty zewnętrznego finansowania powodują, że muszą na inwestycje przeznaczać własne środki. To samo w sobie ogranicza liczbę nowych inwestycji. Jeśli przez ograniczenia w dostępie do kredytów, klienci indywidualni nie kupią mieszkań, deweloperzy jeszcze mocniej ograniczą ilość budowanych domów. Wtedy, gdy przyjdą lepsze dla gospodarki czasy, mieszkań na rynku znów będzie za mało. Spowoduje to wzrost cen i nawet znaczące poluzowanie polityki kredytowej nie pomoże. Bo trzeba będzie „kredytować się na wyższe kwoty”.

No i na koniec argument ograniczania dostępności mieszkań przez tych złych inwestorów, również instytucjonalnych. Jak już wspomniałem, udział firm hurtowo kupujących mieszkania jest w Polsce znikomy, a inwestorzy indywidualni w większości kupują mieszkania za gotówkę. Dla wielu „zwykłych” Polaków mieszkanie jest też dobrą lokatą kapitału. Kupują je nie tylko po to by zarabiać na wynajmie ale po prostu przechować wartość pieniądze w czasie. Póki wiec nie ruszy rynek kredytów dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie, sytuacja niewiele się zmieni. Kredytobiorcy są na tyle inteligentni, że sami ocenią ryzyko związane z zobowiązaniem. I jeśli uznają, że chcą wziąć kredyt, to go wezmą. Niezależnie od tego, ile za mieszkanie zażąda deweloper.

Bo deweloperzy wcale nie muszą obniżać marż żeby sytuacja się poprawiła. Znacznie skuteczniejsze będzie inne podejście do rynku kredytu i danie Polakom trochę więcej wolności w tym zakresie bez mocnego ograniczania. Dajmy szansę wolnemu rynkowi.

You may also like